Lucro
imobiliário – alienação de bens imóveis
e direitos reais
NOTAS
DE ATUALIZAÇÃO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO NA ALIENAÇÃO
DE BENS IMÓVEIS E DIREITOS REAIS.
1
A alienação de imóveis e outros direitos reais
imobiliários que compõem o patrimônio da pessoa
física pode gerar ganho de capital que estará sujeito
à tributação do imposto sobre a renda – a
que se convencionou chamar de imposto sobre o lucro imobiliário.
Recentemente, por meio da Medida Provisória nº 692/2015,
a alíquota única de 15% (quinze por cento), que continua
vigente até 31 de dezembro de 2015, foi alterada para o escalonamento
da tributação por faixas de ganho obtido pelo contribuinte,
passando a viger, a partir de 1º de janeiro de 2016, da seguinte
forma:

É importante ressaltar que além da venda, considera-se
alienação para os efeitos legais a permuta, desapropriação,
dação em pagamento, outorga de procuração
em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de
direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação,
transmissão ‘causa mortis’, doação,
adiantamento de legítima, atribuição decorrente
da dissolução conjugal ou de união estável
etc.
Restam, portanto, pouco mais de três
meses para a conclusão dos negócios jurídicos em
andamento, bem como a efetivação das transmissões
de bens ou direitos imobiliários – onerosas ou gratuitas
– por conta de ajustes societários, sucessórios
ou resultantes de ação de planejamento fiscal sem a incidência
das novas alíquotas que, no limite, poderão dobrar o montante
do imposto devido.
Parece-nos conveniente, portanto, atualizar
as informações a respeito da apuração do
custo de aquisição e do valor de alienação
do bem ou direito, de forma a possibilitar o integral aproveitamento
das reduções e isenções autorizadas na lei
e mitigação de sua incidência pelos contribuintes.
Inicialmente, cabe ressaltar que algumas
transações que resultam na alienação de
bens imóveis estão excluídas do campo de incidência
do imposto, dispensando qualquer tipo de apuração de valores.
Está
isento de tributação o lucro imobiliário auferido:
Na
alienação de qualquer imóvel que tenha sido alienado
por valor não superior a R$ 35.000,00
Na
alienação do único imóvel de titularidade
do contribuinte, possuído individualmente, em condomínio
ou comunhão e que tenha sido alienado por valor igual ou inferior
a R$ 440.000,00.
Na
alienação de imóvel residencial, de contribuinte
pessoa física residente no País, desde que o beneficiário
adquira outro imóvel residencial com o produto da venda, no prazo
de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato.
Quanto às duas últimas isenções acima, o
contribuinte deve observar a que o benefício poderá ser
usufruído apenas uma vez a cada cinco anos.
Com relação à utilização
dos recursos auferidos com a alienação na compra de um
novo imóvel residencial, é importante saber que a inobservância
– deliberada ou não – da condição relativa
à isenção, importará no pagamento do imposto
devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês
seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel
vendido até trinta dias após a expiração
do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não
for pago.
Também a alienação
de qualquer imóvel que tenha sido adquirido até 1969 estará
excluída do campo de incidência do imposto o ganho de capital
auferido por ter base de cálculo reduzida em 100% (cem por cento),
conforme aplicação da tabela inserida no item 2.2.3
2.Apuração
do lucro imobiliário
O lucro imobiliário – ou ganho de capita
l tributável – é o total da diferença positiva
entre o valor de alienação e o custo de aquisição
do bem imóvel apurados da forma abaixo descrita.
2.1
Valor de alienação.
O valor de alienação é
o preço contratado na venda ou na cessão de direitos e,
no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações
não expressas em dinheiro será o valor de mercado do bem
e na alienação com transferência de saldo devedor
de financiamento ou consórcio o valor efetivamente recebido do
qual poderá ser descontado o montante pago à título
de honorários ou comissão de corretagem devidamente comprovada,
desde que, evidentemente, o pagamento tenha sido efetuado pelo vendedor.
Na
transmissão onde não há pagamento efetivo, o valor
de alienação será considerado o valor de transmissão
utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior
ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição.
2.2
Custo de aquisição.
O custo de aquisição do
bem ou direito imobiliário alienado é o valor de compra
expresso em reais na declaração de ajuste anual do imposto
de renda do exercício fiscal da efetiva alienação.
Cabe relembrar, para melhor compreensão,
que os bens que compõem o patrimônio da pessoa física
estão registrados na declaração de bens (art. 798
do Decreto 3.000/99) – integrante da declaração
de rendimentos e ajuste – pelos valores de aquisição
em reais, sem qualquer tipo de atualização monetária
desde a declaração de rendimentos do ano base 1995, correspondente
ao exercício fiscal de 1996, o que provocará evidente
distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor
real de mercado, capaz de gerar ganho de capital fictício, uma
vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.
Assim,
o valor de aquisição registrado na declaração
de imposto de renda do presente exercício fiscal corresponderá
ao valor histórico de compra, atualizado da seguinte forma:
O valor
histórico de compra não sofreu nenhuma atualização
monetária.
Aos valores apurados na forma acima foram acrescidos – em cada
ano calendário – diretamente nas declarações
de imposto de renda dos respectivos exercícios fiscais –
os dispêndios com a construção, ampliação,
reforma, pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição
de prédio, como condição para a alienação
do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição;
o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio
pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição
etc., comprovados com documentação hábil e idônea
e discriminados na declaração de ajuste anual, não
cabendo, senão por meio de declarações retificadoras,
fazê-lo acumuladamente quando da alienação.
Dessa forma, somente os gastos e despesas
incorridos no próprio ano base da alienação é
que poderão ser acrescidos ao valor informado na declaração
de imposto de renda do exercício fiscal.
2.3
Lucro imobiliário.
A diferença positiva entre o
valor de alienação e o custo de aquisição
é considerada ganho de capital tributável pelo imposto
de renda à título de lucro imobiliário.
Fatores
de redução do lucro imobiliário apurado.
O ganho de capital – lucro imobiliário – que constitui
a base de cálculo para a tributação do imposto
de renda, poderá ser ajustado pela aplicação dos
seguintes fatores de redução admitidos pela legislação
vigente:
-Na
alienação de imóvel realizada por pessoa física
residente no País aplicar-se-á ao ganho de capital apurado
fator de redução de 0,60% para cada mês ou fração
decorrido entre a data da aquisição e o mês de novembro/2005,
sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte;
-Na alienação realizada por pessoa física residente
no país, o ganho de capital que constitui a base de cálculo
para a tributação do imposto de renda será ajustado
pela aplicação da redução correspondente
a 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido
entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição,
se posterior, e o mês da alienação;
-Na alienação de imóvel adquirido até 31
de dezembro de 1988, será aplicado percentual fixo de redução
sobre o ganho de capital apurado na forma acima, correspondente a 5%
ao ano, determinado em função do ano de aquisição,
conforme tabela:
3.Alíquotas
Sobre o lucro imobiliário apurado na forma retro descrita aplicam-se
as alíquotas fixadas na legislação de regência,
da seguinte forma:
Até
o dia 31 de dezembro de 2015:

3.1 Prazos e formas de recolhimento.
O montante do imposto deve ser apurado
no próprio mês em que foi auferido o ganho de capital,
de forma definitiva, ou seja, não integrará a base de
cálculo do imposto na declaração de rendimentos,
nem pode ser deduzido do devido na declaração.
4.Como
calcular e declarar o imposto devido.
As informações acima servirão para o planejamento
tributário da alienação do bem ou direito, assim
como, para uma estimativa do tributo a ser desembolsado em função
da transação a ser realizada.
Para o cálculo efetivo e exato
do imposto devido na transação imobiliária, a Secretaria
da Receita Federal disponibiliza um meio eletrônico para calcular,
declarar e emitir o DARF para pagamento do imposto apurado.
O programa pode ser acessado e baixado
no seguinte endereço eletrônico da SRF:
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2015/Gcapital/programaGC2015win.htm
5.Legislação
aplicável.
A tributação do ganho
de capital auferido pela pessoa física na alienação
de bens e direitos está regulada pelo Decreto nº 3.000/99
– arts. 117 a 142, com as alterações introduzidas
pelas Leis nº 7.713/88, 7.766/89, 8.134/90, 8.218/91, 8.383/91,
8.981/95, 9.249/95, 9.250/95, 9.393/96, 9.430/96, 9.532/97, além
das Instruções Normativas SRF nº 84/2001 e 599/2005.
Fonte:
Mauro Antônio Rocha Advogado graduado pela Universidade de São
Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito
Registral e Notarial. Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários
da Caixa Econômica Federal.
WWW.GUARUJAIMOVEIS.COM.BR